УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Большинство людей проживает в обычных многоэтажных застройках. Управление многоквартирным жилым домом вопрос который интересует всех. Многоквартирный жилой дом, это не только множество отдельных квартир, это комплексная система которая обеспечивает бытовые нужды жильцов.

В этой статье мы поговорим про управление многоквартирным жилым домом или МКД, его содержании и способах содержания. Постараемся разобраться какой способ и управление многоквартирным жилым домом,его имуществом эффективнее.

Какой жилой дом многоквартирный

Многоквартирный жилой дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если говорить юридическим языком, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир. Она имеет площадь общего пользования, так называемое общее имущество МКД.

В настоящее время закон о многоквартирных домах возлагает обязанность по содержанию общего имущества  многоквартирного дома на собственников квартир.

Вы не можете ограничиться только своей квартирой. Необходимо поддержание общего порядка во всех помещениях жилого дома и на придомовой территории.

Конечно, вы не должны единолично проводить ремонт лифта, коммунальных систем. Речь идет о коллективном участии всех собственников помещений в управлении и содержании многоквартирного дома.

Управление многоквартирным жилым домом: существующие формы

Управление МКД — это организационный и обязательный способ поддержания порядка в здании на общей территории.

К способам управления многоквартирным домом относятся:

• непосредственное управление;
• управление ТСН (товариществом собственников недвижимости),ТСЖ (товариществом собственников жилья);
• управление ЖСК(жилищно-строительным кооперативом);
• управление УК (управляющей компанией).

Решение об управлении принимается на общем собрании многоквартирного дома. О месте и времени проведения собрания, должны известить всех собственников помещений.

Извещают либо лично, либо просто размещая на доступном месте объявление о проведении собрания. Все вопросы на собрании решаются путем голосования.

Собственники лично приходят и отдают свой голос, либо просто оставляют свое мнение в виде галочки на выданном листе.  Если собственники не проявляют инициативы, администрация города самостоятельно выбирает УК.

В доме-новостройке, при завершении строительства, первоначально, застройщик заключает договор с УК. В общем, без управления ваш дом не останется.

Рассмотрим каждый способ управления отдельно.

Непосредственное управление многоквартирным жилым домом

Такой способ предполагает управление собственниками многоквартирного дома без привлечения сторонних организаций. Собственники помещений в МКД берут бразды правления в свои руки.

Создается специальный совет жильцов, состав и количество которых не ограничиваются ЖК РФ, единственное правило — желающие вступить должны постоянно проживать в этом доме.

На совет возлагаются основные управленческие функции, например, составление плана на будущий год, проведение собраний всех жильцов (общее собрание), подведение итогов и отчетов.

Во главе совета стоит председатель, который дублирует все функции совета и непосредственно заведует всей деятельностью. Ему дается доверенность от собственников, по которой он может совершать юридически значимые действия, например, лично заключать договоры с организациями и подрядчиками.

Найти хорошего управляющего на добровольной и безвозмездной основе довольно сложно.  Такие люди и без того завалены работой. Если вам повезло, то держите его всем домом, ибо это большая редкость.

 При непосредственном управлении совет жильцов во главе с председателем управляют общим имуществом МКД. При этом, общее собрание остается в действии. Все значимые решения, например, об отставке председателя совета, высказывать свои недовольства и пожелания совету дома, принимаются только общим собранием собственников.

Совет дома может существовать и с другими формами управления, например, может взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать ее действие.

С основными моментами непосредственного управления понятно, но есть, как положительные, так и отрицательные стороны этого способа управления. 

Положительные стороны:
— не нужно платить отдельно каким-то организациям, так как управлением занимаются сами жильцы;
— только сами собственники понимают, какие проблемы и недочеты требуют немедленного решения, а какие можно отложить на более поздний срок. Негативные стороны:
— люди, которые берут на себя управление, не обладают профессиональными навыками. Они могут не выявить своевременно проблему или решить её в недостаточной степени, что может повлечь дополнительные расходы;
— временные затраты, которые придется понести собственникам.  Контроль над целым домом отнимает много времени, особенно если занимаются этим совсем неподготовленные люди, которым приходится изучать все с самых основ.

Содержание общего имущества и управление многоквартирным жилым домом, ТСН/ТСЖ

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) это одна из организационно-правовых форм некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.

ТСН и ТСЖ – это некоммерческие организации, вступление в которые является абсолютно добровольным. В качестве участников ТСЖ выступают только физические лица, а в ТСН могут входить и физические, и юридические лица. 

Важные решения касательно судьбы недвижимого имущества в ТСН принимаются отдельными членами товарищества. В ТСЖ такие решения принимаются на общем собрании.

ТСН/ТСЖ представляют интересы собственников имущества многоквартирного дома при взаимодействии с органами власти и иными структурами.

Товарищества имеют полномочия заключения договоров с целью обслуживания, содержания общего имущества, а также, могут распоряжаться имуществом МКД.

Этот способ управления предполагает свою структуру:
— собрание членов, которое занимается общими вопросами;
— правление  — осуществляет непосредственный контроль за управлением МКД;
— председатель, который возглавляет правление;
— ревизионная комиссия — контролирует управляющий аппарат, в том числе финансовую деятельность.

Можно выделить следующие основные плюсы при создании товариществ:

•   Собственники МКД существенно экономят своё время, делегируя полномочия по управлению и улучшению общего имущества жилого дома ТСН или ТСЖ.
• Управление имуществом осуществляется определенным кругом лиц, при условии, что это управление будет вестись компетентно и профессионально.
• ТСН сосредоточено на управлении и приумножении имущества. Это значит, что собственники, вступившие в товарищество, могут рассчитывать, что полученная от грамотного управления недвижимым имуществом прибыль будет направлена на улучшение собственности и общие нужды.
•  Финансовая и хозяйственная деятельность организаций полностью открыта. Эту информацию может получить любой желающий член товарищества.

Минусы создания товариществ:

• Существенный для многих собственников недостаток ТСН в том, что при принятии серьезных решений не будет учитываться мнение большинства.
• Существенный минус ТСЖ – необходимость меньшинства подчиниться решению, которое поддержало большинство.
• Так как ТСН является юридическим лицом, организация может объявить себя банкротом.

Организация и управление многоквартирным жилым домом ЖСК

Ещё одной возможной формой управления многоквартирным домом является создание гражданами и юридическими лицами жилищно-строительных кооперативов(ЖСК).

ЖСК может быть создан гражданами, которые принимали финансовое участие в строительстве многоквартирного дома, а именно, дом был построен на средства членов кооператива. Начало ЖСК положено с середины 60-х гг. прошлого века.

Следует отметить, что за последние годы отношение законодателя к ЖСК существенно колебалось. В начале 90-х гг. создание новых ЖСК было фактически запрещено.

В середине 90-х гг. все существующие ЖСК пытались (правда, безуспешно) преобразовать в ТСЖ.  Затем на некоторое время ЖСК оставили в покое и даже стали появляться новые ЖСК.

Жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Органами управления ЖСК являются:

• общее собрание членов кооператива;
• конференция, если число участников общего собрания членов кооператива более 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
•  правление кооператива и председатель правления.

Высшим органом управления ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция). Оно созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

Общее собрание членов кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива

Управляющая компания и управление многоквартирным жилым домом

В сфере ЖКХ управляющая компания(УК) – это организация, главная обязанность которой заключается в обеспечении надлежащего санитарного и технического состояния многоквартирных домов и придомовой территории. Управляющая компания осуществляет свою деятельность  в соответствии с правилами содержания многоквартирных домов установленных законодательством.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией уже подразумевает обращение к профессионалам в своем деле.

Договор с УК заключается либо с каждым жильцом индивидуально, либо с ТСН(ТСЖ). Первоначально его может заключить застройщик дома.

Если собственники квартир решили так и не брать на себя ответственность за выбор в течение года, администрация города самостоятельно выбирает управляющую организацию конкурсным путем и заключает с ней договор.

Таким образом достигается эффективное и довольно удобное управление МКД:

— Управляющая организация многоквартирных домов может вести сотрудничество с советом дома или ТСЖ.
 — Обладает правами обслуживать потребности МКД, но не может тотально управлять всеми аспектами, например, с УК можно расторгнуть договор, если ее действия/бездействие не устраивают подавляющее количество жильцов.
 — Все собственники могут принять участие в выборе на общем голосовании, которое проводится в обязательном порядке. Выигрывает та УК, за которую проголосовало простое большинство — 50% + 1 голос.

Необходимое и важное условие при взаимодействии с УК— внимательное заключение договора.

Следует принимать грамотные решения о стоимости услуг, санкциях, которые понесет УК за недобросовестное выполнение работы, перечне предоставляемых коммунальных услуг, списке возможных ремонтных работ, и прописать иные детали. Более подробно о деятельности УК вы можете узнать из статьи « Управляющая компания»

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ и управление многоквартирным жилым домом. Это необходимо для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Следить за порядком многоквартирного дома — работа не из простых, но она однозначно необходима для комфортного и достойного проживания, поэтому не стоит жалеть свой кошелек и концентрироваться только на своей жилплощади, ведь общее состояние дома так же важно для комфортного проживания.

Если вам понравилась статья,  оставляйте комментарии ниже, для меня это очень важно. Заранее спасибо. Мир Вашему дому!