НОВОСТРОЙКА ИЛИ ВТОРИЧКА

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый мечтает о собственном жилье.У вас появилась возможность купить квартиру. Теперь надо решить какую. Чтобы окончательно определиться в выборе, необходимо  изучить рынок недвижимости и заранее разобраться во всех нюансах.

Рынок жилья подразделяется на первичный и вторичный.

Первичное жильё — это квартиры в новостройках на которые ещё не оформлено право собственности физического или юридического лица. В роли такого жилья может выступать квартира, которая даже еще не построена.

Продажа такого жилья регламентируется Законом № 214-ФЗ. В соответствии с ним, застройщик обязуется завершить возведение здания и после введения в эксплуатацию передать квартиры участвующим в долевом строительстве.

Покупатель принимает квартиру, подписывая при этом акт приема-передачи, а затем  регистрирует право собственности.

После получения документа о регистрации права собственности недвижимость изменит свой юридический статус. С того момента она уже будет считаться не первичной, а вторичной.

Вторичное жильё — это квартира на которую уже оформлено право собственности физического или юридического лица. Вторичное жильё может быть как новым, в только что сданном доме, так и в очень старом доме.

Итак, вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит. то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом она может быть частной, муниципальной или государственной, но относиться ко вторичному рынку она от этого не перестает.

Оба варианта имеют плюсы и минусы.

КРИТЕРИИ ВЫБОРА

Чтобы понять, какую квартиру выгоднее купить вам, уделите внимание следующим критериям:

• Стоимость. Вторичное жилье обладает фиксированной стоимостью, в то время как цена 1 м2 первичного жилья зависит от стадии строительства. Перед покупкой стоит определить свой бюджет и выбрать форму оплаты ‒ ипотека, разовый платеж или другой вариант.
• Сроки заезда. После приобретения вторички покупатель в большинстве случаев может заехать в квартиру после проведения сделки. С новостройками дела обстоят несколько сложнее. Если строительство завершено, покупатель может въехать в квартиру в ближайшие месяцы. А если стороны заключили договор еще на этапе котлована, то человеку придется ждать год или два, пока завершится строительство. Срок может быть существенно растянут.
• Выбор. На рынке вторичной недвижимости есть масса вариантов. Здесь практически каждый покупатель сможет найти предложение, отвечающее его запросам. В случае с новостройками, наиболее перспективная недвижимость приобретается еще на этапе котлована. А если строительство уже завершено, то на рынке остаются, как правило, не самые благоприятные варианты.
• Вложения. Перед тем, как купить квартиру, стоит трезво оценить, сколько денег придется в нее вложить. Никто не хочет жить в помещении с голыми стенами. Как правило, первичная недвижимость предлагается под черновую отделку. Квартиры на вторичном рынке приобретаются уже с ремонтом, пригодным для проживания. Но в большинстве случаев новые владельцы делают собственный ремонт, полностью обновляя интерьер, сохранившийся от прежних хозяев.
• Риски. И в том, и в другом случае покупатель определенным образом рискует. При приобретении первичной недвижимости существует риск того, что застройщик затянет строительство на годы. Также строительная компания вполне может обанкротиться. Такие моменты сложно предвидеть заранее, а после финансовых вложений деньги уже будет не забрать. При приобретении вторичного жилья существует риск купить квартиру с обременением.

АРГУМЕНТЫ ДЛЯ СРАВНЕНИЯ

Для полноты картины, стоит привести аргументы «за» и «против» каждого вида недвижимости.

Аргументы в пользу первичного жилья

• Психологический комфорт, чистота квартиры. При заезде в первичное жилье у покупателя возникает психологический комфорт первого владельца. Отпадает необходимость в замене изношенных коммуникаций в квартире. Если проводится ремонт, то его стоимость в дальнейшем компенсируется, поскольку после заселения дома цена такого жилья вырастет примерно на 20%.
• Возможность выбрать. При приобретении квартиры в новостройке покупатель в большинстве случаев может выбрать подъезд, этаж, месторасположение квартиры и даже предпочтительный вид из окна. В случае со «вторичкой», приходится довольствоваться тем, что предлагается.
• Подъезды. Современное жилье строится с учетом всех актуальных норм. При въезде в новостройку покупатель увидит широкие подъезды, большие двери, наличие грузовых лифтов. Все в новостройке сделано так, чтобы людям было удобнее въезжать. Кроме того, в новостройку, как правило, въезжают граждане, которые приобрели жилье за свои заработанные деньги. Поэтому им и в голову не придет портить подъезды, бросать мусор и окурки. Во «вторичке» же часто проживают граждане, получившие квартиры по наследству от родственников или от государства в результате приватизации. Поэтому в такой недвижимости можно найти соседей, которые привыкли не доносить мусор до баков или кидать окурки в подъезде.
• Конструкции и инфраструктура. Застройщик гарантирует работоспособность всех инженерных коммуникаций, проложенных в доме. В новостройках имеются современные системы охранной сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения. Этим не может похвастаться большинство вторичных домов. Вокруг новостройки расположена вся необходимая инфраструктура: новые детские площадки, просторные дворы, поликлиники, детские сады и школы. Все элементы инфраструктуры находятся в шаговой доступности. Рядом с современными домами запроектированы автомобильные парковки, что актуально для многих новоселов. Со многими вторичными зданиями, возведенными еще в советское время, парковки отсутствуют или рассчитаны на 10-15 машиномест, что недостаточно с учетом современных реалий.
• Приобретение недвижимости, свободной от обременений. Вторичное жилье может скрывать неприятные сюрпризы. К примеру, появится претендент на недвижимость, который несколько лет назад отказался от приватизации в пользу родственника, поэтому получил право на проживание в квартире пожизненно. Кроме того, во вторичном жилье может оказаться незаконная перепланировка. Приобретение квартиры в новостройке не таит таких неприятных моментов.

Первичный рынок привлекает своей новизной и современностью. Возможность купить квартиру дешевле на ранней стадии строительства, а также различные формы оплаты квартиры — неоспоримое преимущество новостройки.

Недостатки первичного жилья

• Большой срок до регистрации права собственности. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, как правило, покупатель получает спустя месяцы, что означает невозможность прописаться в своем жилье.
• Риск потерять деньги при покупке квартиры в строящихся домах. Бывают ситуации, когда компания-застройщик оказывается мошенником или банкротом.
•  Расположение объекта, неразвитость инфраструктуры Часто новостройки находятся в удаленных районах города, на территориях промзон, пустырей, рядом с ЛЭП;

• Отсутствие отделки. Ремонт в любом случае делать придется самому. Предлагаются квартиры с полной и частичной отделкой от застройщика, но её качество не всегда устраивает покупателя.
• Шум от ремонта других соседей.

А что же «вторичка»?

Аргументы в пользу вторичного жилья

• Приобретение готового жилья. Большинство покупателей остаются довольны стандартной планировкой помещения и не видят необходимости в кардинальных изменениях. Максимум, что они делают ‒ косметический ремонт. В то же время как при ремонте в новостройке покупатель в большинстве случаев должен провести стяжку пола, штукатурку стен, покрасочные работы, поклейку обоев, укладку полов, устройство потолков, установку сантехники и т. д.
• Район. Часто район является важным критерием при приобретении недвижимости. Если покупатель желает купить первичную квартиру в конкретном районе, то он может быть разочарован. Дело в том, что среди новостроек выбор будет крайне ограничен. А вот вторичную недвижимость можно отыскать в любом районе. Обжитые районы имеют всю инфраструктуру. Ведь большинство городов нашей страны уже давно застроены и места в центре для нового микрорайона практически нет. А если и строят какой-то дом в центре, то он автоматически считается «элитным».
• Стабильная работа оборудования. Хотя при возведении новостроек и используются современные технологии, все новые коммуникации будут нуждаться в отладке. Лифт в новых домах может не работать неделями. Кроме того, могут начаться перебои с отоплением. Во вторичном жилье, как правило, такое не встречается, конечно, если не принимать во внимание совсем старые дома.
• Честная сделка. Сейчас гораздо меньше мошенничества на рынке вторичной недвижимости, поэтому почти нет историй об обманутых покупателях такого жилья. Гораздо выше шанс нарваться на недобросовестного застройщика при приобретении первичного жилья. Ведь чем на более ранней стадии вложены средства ‒ тем выше вероятность оказаться в итоге обманутым. Что уж говорить о том, что перенос сроков сдачи первичного жилья ‒ это, скорее, обыденное дело.

Покупая вторичное жильё, вы понимаете за что вы платите. Вы своими глазами видите состояние дома, квартиры.  Вам известна стоимость коммунальных услуг и сроки заселения.

Недостатки покупки вторичного жилья:

• отсутствие инвестиционный перспективы такой недвижимости;
• нужда в ремонте;
• риски приобретения жилья с обременением;
• износ коммуникаций и конструкций дома;
• соседи из разных социальных слоев;
• старая инфраструктура поблизости.

Что лучше: «первичка» или «вторичка»? Несомненные достоинства и явные недостатки найдутся в каждом варианте. Приобретая квартиру, нужно четко понимать свои потребности и реально оценивать имеющиеся возможности. Итоговое решение остается только за вами: взвесьте все за и против и сделайте выбор в пользу наиболее подходящего варианта.

Можно воспользоваться старым психологическим приёмом: выписать в отдельные колонки все плюсы и минусы, которые имеют для вас значение, и подсчитать их.

Не лишним будет проконсультироваться с юристом по недвижимости или опытным риэлтором. А иногда достаточно озвучить свои мысли внимательному слушателю, чтобы понять, чего вы действительно хотите.

Определяйтесь с покупкой и принимайте верное решение. Если вам понравилась статья,  оставляйте комментарии ниже, для меня это очень важно. Заранее спасибо и успешных вам сделок!